Una misma perspectiva, dos soluciones opuestas. La SCJM debate la publicidad posesoria en clave de género y revisa los límites del estándar "Ongaro de Minni"

En este fallo, la Suprema Corte de Justicia de Mendoza analizó  con perspectiva de género una tercería de mejor derecho en una ejecución hipotecaria. El litigio central se da entre la acreedora hipotecaria y una persona que interpone una tercería de mejor derecho para proteger la vivienda que alega haber comprado con un boleto de compraventa anterior a la hipoteca.

La discusión legal se centra en determinar si la adquisición de quien alega la tercería cumple con los requisitos de publicidad posesoria y buena fe necesarios para oponer su derecho a la hipoteca. Para ello, la Corte examina si la realidad jurídica extrarregistral invocada por la tercerista posee la suficiente publicidad para ser oponible a la acreedora hipotecaria.

Invitamos a la lectura completa de este fallo que evidencia cómo la perspectiva de género puede ser aplicada de formas diversas y, con ello, derivar en resultados diferentes.

Carátula:

"Corigliano María Rosa En J° 13-04813557-3 (010304-56089) Serrano Cintia Valeria En J: 012024-250698 "Corigliano María Rosa c/ Castro Domingo Eduardo p/ Ejecución Hipotecaria p/ Tercerías p/ Recurso Extraordinario Provincial"

Expte N°:

13-04813557-3/1

Fecha:

18/06/2025

Tribunal:

SCJMza

Votos:

Gómez y Valerio (mayoría) - Day (minoría)

Hechos

• La incidentante promovió una tercería de mejor derecho u oponibilidad contra la acreedora hipotecaria, solicitando que se declarara la inoponibilidad del gravamen inscripto y del embargo trabado sobre el inmueble donde residía con sus hijos menores.

• Adquisición del inmueble: la tercerista era pareja del demandado principal (el deudor hipotecario) y madre de una hija en común (A. P., nacida en 2011). Tras desavenencias y la necesidad de vender manifestada por el deudor, la tercerista le ofreció comprarle la vivienda para poder seguir viviendo allí con sus hijos.

• Boleto de compraventa y posesión: la operación se materializó mediante un boleto de compraventa el 28 de enero de 2013, con firmas certificadas. El precio total convenido fue abonado en su totalidad por la ahora tercerista, antes de que se constituyera el gravamen hipotecario. La compradora declaró estar en posesión del inmueble y luego realizó mejoras (pisos, rejas, pintura).

• Constitución de la hipoteca: con posterioridad a la venta por boleto, el demandado principal -y ex pareja de la aquí tercerista- constituyó una garantía hipotecaria sobre el inmueble a favor de la ejecutante el 8 de noviembre de 2013, la cual fue inscripta el 11 de noviembre de 2013. El embargo se trabó el 26 de junio de 2014.

• Posición del deudor hipotecario: se allanó a la tercería, reconociendo la venta por boleto a la tercerista y ofreciendo celebrar un convenio de pago con la acreedora hipotecaria.

• Argumento de la acreedora: La acreedora ejecutante contestó la tercería alegando que el boleto no había tributado impuesto de sellos (aunque luego fue cancelado), que el deudor hipotecario seguía viviendo en el domicilio hipotecado (como lo evidenciaron notificaciones y actas de constatación), y que existía connivencia y mala fe entre el deudor y la tercerista.

Decisión de primera instancia

El juez de primera instancia rechazó la tercería por los siguientes argumentos:

• Si bien el boleto tenía fecha cierta (posteriormente sellado), consideró que no se acreditó la publicidad posesoria en cabeza de la tercerista.

• Argumentó que la tercerista ingresó a la vivienda como pareja del demandado, no como poseedora.

• Señaló que el deudor (titular registral) aún ejercía señorío sobre la cosa (ejemplo: facturas de servicios a su nombre) y que no se había desprendido de la posesión, infiriendo que las veces que no se le encontraba se debía a su trabajo como chofer de camiones.

• Concluyó que no se había acreditado la buena fe de la tercerista ni del demandado.

  
  

Decisión de la Cuarta Cámara de Apelaciones

La Cámara de Apelaciones admitió el recurso de la tercerista y revocó la sentencia de primera instancia. Hizo lugar a la tercería de mejor derecho, declaró inoponible el mutuo hipotecario a la tercerista y ordenó levantar el embargo, por los siguientes argumentos:

• Publicidad posesoria: estimó que la posesión, por ser un hecho, puede acreditarse por amplios medios de prueba (incluida la testimonial). Discrepó con la idea de que el deudor aún residía en el inmueble, considerando que la Cámara Nacional Electoral podía estar desactualizada y que la suposición de que estaba ausente por trabajo era una "simple elucubración".

• Modo de adquirir: reconoció que la tercerista, que ya estaba en el inmueble como tenedora, adquirió la posesión mediante traditio brevi manu al firmar el boleto de compraventa.

• Actos posesorios y publicidad: valoró que la tercerista realizó diversos actos posesorios (mejoras como veredas, rejas, pisos), lo que disipó dudas sobre la existencia de publicidad posesoria.

• Buena fe: afirmó que la buena fe se presume y que la acreedora hipotecaria no logró probar la mala fe de la tercerista. El lapso de 10 meses entre el boleto y la hipoteca respaldaba la buena fe de la tercerista.

• Obligación de la acreedora: señaló que la acreedora hipotecaria tenía la obligación de verificar el estado de ocupación del inmueble y no podía ampararse solo en las constancias registrales.

Decisión de la Suprema Corte de Justicia de Mendoza (SCJM)

La SCJM rechazó el Recurso Extraordinario Provincial interpuesto por la ejecutante (acreedora hipotecaria).

Voto de la mayoría (Gómez y Valerio)

• Consideraron que las críticas de la recurrente no demostraban arbitrariedad, sino un simple disenso con la valoración de la prueba.

• Sostuvieron que la Cámara no incurrió en error normativo al valorar la posesión adquirida por traditio brevi manu (art. 1923 CCCN).

• Señalaron que la conclusión de la Cámara sobre la ausencia de residencia del deudor y la suficiencia de la publicidad posesoria no era absurda.

• Destacaron que la sentencia de la Cámara se reafirma al valorar que en el caso está en juego el derecho constitucional a una vivienda digna.

• Perspectiva de género: el Dr. Gómez aplicó perspectiva de género para criticar el razonamiento de la primera instancia y reforzar la protección del derecho a la vivienda digna. Se apoyó en los siguientes fundamentos:

  • Crítica al estereotipo de género: la suposición del juez de primera instancia (que el deudor hipotecario no estaba presente en el inmueble porque estaba trabajando como chofer de camiones, mientras que la mujer sí estaba) revela un estereotipo de género. Este estereotipo supone que "la mujer está en el hogar no porque sea la poseedora del bien (rol reservado al varón), sino porque ella está confinada a ese lugar privado, mientras el varón no está allí porque está trabajando fuera". En relación a este punto, argumentó que la publicidad posesoria y la posesión que la tercerista tiene podía ser demostrada por cualquier medio de prueba, por ello le otorga mayor valor a los dichos de los testigos, el rol asumido por el deudor -quien se allanó a la postura de la tercerista- y por último, la consideración de que los informes públicos (Cámara Nacional Electoral) muchas veces no demuestran la realidad. En conclusión, no puede inferirse ni presumirse la mala fe de la tercerista por un lado, y que el deudor hipotecario continuara viviendo en el inmueble en cuestión.

  • Protección del derecho a la vivienda: El Dr. Gómez reafirmó su interpretación valorando que el caso pone en juego el derecho constitucionalmente protegido a una vivienda digna. Citó el art. 14 bis de la Constitución Nacional y diversos instrumentos internacionales (Declaración Universal de los Derechos Humanos, Declaración Americana de Derechos y Deberes del Hombre, Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales) que consagran este derecho.

Voto de la minoría (Day): 

Votó por admitir el recurso y revocar la sentencia de la Cámara, al considerar que se había realizado una arbitraria valoración de la prueba, por los siguientes argumentos:

• Sostuvo que la tercerista no logró acreditar la suficiente publicidad posesoria para oponer su derecho al acreedor hipotecario.

• Fundamentó su voto en la falta de claridad sobre la fecha de separación de la pareja, la denuncia de la tercerista de un domicilio distinto en el boleto, su pasividad al recibir notificaciones dirigidas al deudor, y el hecho de que el deudor constituyó la hipoteca consignando ese inmueble como su domicilio real.

• Argumentó que si bien el caso debe juzgarse con perspectiva de género, en este supuesto particular se requería una "demostración más acabada" de que el titular registral ya no se domiciliaba allí, y que la adquisición tuviera suficiente publicidad, lo cual no ocurrió.

• Perspectiva de género: la Dra. Day abordó la perspectiva de género como un método de análisis para evitar una aplicación mecánica del derecho que pudiera resultar injusta en un contexto específico. Se apoyó en los siguientes fundamentos:

  • Definición y alcance: recordó que la perspectiva de género, como método de análisis, comprende "las posibilidades vitales de las mujeres y los hombres: el sentido de sus vidas, sus expectativas y oportunidades, las complejas y diversas relaciones sociales que se dan entre ambos géneros, así como los conflictos institucionales y cotidianos que deben enfrentar".

  • Contexto de la convivencia: señaló que aplicar mecánicamente el razonamiento de que la relación afectiva es un indicio de simulación (mala fe) podría resultar injusto. Advirtió que la adquisición de un inmueble por boleto entre convivientes, tras la separación, puede ser un instrumento para resguardar derechos. Esto es relevante ya que muchas veces las mujeres aportan dinero o se hacen cargo en mayor medida de las tareas de cuidado no remuneradas, enfrentando luego la separación sin una vivienda propia.

  • Aplicación al caso: pese a reconocer este contexto, la Dra. Day concluyó que la tercerista no alegó que la compra fuera una compensación por sus tareas o aportes. Basándose en la valoración probatoria de los hechos (silencios sobre la fecha de separación y nuevo domicilio del deudor hipotecario, falta de rechazo a notificaciones dirigidas a este último), concluyó que no se logró acreditar un grado de publicidad suficiente de la posesión, requisito ineludible para la oponibilidad del boleto.

  • Es decir que, a su entender, el deudor hipotecario siempre siguió residiendo en el inmueble objeto de la acción. Dicha circunstancia unida a la prueba rendida, hace que la adquisición y consiguiente posesión de la tercerista no tuvieran suficiente publicidad como para tornar inoponible el derecho al acreedor hipotecario embargante.

Conclusión sobre el método interpretativo:

En resumen, mientras que la Dra. Day utilizó la perspectiva de género para evaluar el contexto de las relaciones de convivencia y separación, concluyendo que en este caso específico la prueba de la publicidad posesoria era insuficiente; el Dr. Gómez la utilizó para desestimar razonamientos basados en estereotipos y reforzar la protección del derecho a la vivienda familiar, decidiendo a favor de la tercerista.

Es decir, ambos utilizaron la perspectiva de género para valorar la prueba ofrecida, lo que los llevó posteriormente a decidir de modo opuesto.