La Corte confirma que la subasta no purga un título nulo y ordena restituir el inmueble reivindicado

La Corte mendocina confirmó una sentencia que hizo lugar a la acción reivindicatoria iniciada sobre un inmueble de 16 hectáreas, cuya cadena de dominio quedó viciada a partir de un título nulo (“Merced Real” de 1713). El conflicto se originó porque el bien fue rematado en un juicio ejecutivo, a pesar de que existía una sentencia previa que había declarado nulo el título del ejecutado y había ordenado la restitución del inmueble. La Corte entendió que la subasta pública no sanea un título inválido, que los adquirentes en la cadena no podían alegar buena fe y que la posesión ilegítima habilitaba la acción. Por ello, rechazó el recurso del adquirente y confirmó la reivindicación.

Carátula:

“Barbui Alejandro En J° 13-05168878-8 – Portabella, Oscar Reinaldo c/ Vicino, Eduardo Victorio y otros – Reivindicación – Recurso Extraordinario Provincial”

Expediente: 

13-05168878-8/2

Fecha:

06/12/2024

Tribunal:

SCJM — Sala Primera

Votos:

Llorente (propinante), Gómez y Day

Hechos de la causa

• En el año 2000, el propietario original de un inmueble de 16 hectáreas ubicado en Santa Rosa obtuvo sentencia favorable a su demanda por reivindicación contra el Sr. Grilleti. En el marco de dicho proceso se declaró nulo el título base del inmueble: la llamada “Merced Real” del año 1713.

• Pese a esa sentencia firme, el reivindicado ofreció el mismo inmueble a embargo en otro expediente (Montemar c/ Grilleti) y en 2005 el bien fue rematado. El comprador en la subasta, Miguel Pringles, luego cedió sus derechos a Vicino, Millares y Quiroga, quienes finalmente se lo vendieron al Sr. Barbui.

• El actor (propietario original y luego sus sucesores) promovió una nueva acción reivindicatoria contra el Sr. Barbui, para recuperar la misma fracción que ya había reclamado con éxito en 2000, alegando que la cadena de transmisiones era inválida porque derivaba de un título nulo.

• El demandado alega que es tercer adquirente de buena fe y por subasta. Funda su buena fe en el hecho de que si bien el actor obtuvo una sentencia favorable en el año 2000, no cumplió con diligenciar los oficios al Registro de la Propiedad a fin de que se tomara razón de la misma, lo que posibilitó la subasta judicial y la entrega de posesión del inmueble en discusión.

Decisión de primera instancia (TGA Civil, de la Tercera Circunscripción Judicial, Dr. Corradini)

El juez rechazó la reivindicación, por entender que:

• La subasta judicial era un acto formalmente válido.

• La posesión de la demandada provenía de un título inscripto.

• No había habido un “despojo” por parte de los adquirentes.

• El actor no había ejercido las acciones procesales (como una tercería) para frenar la subasta.

Frente a este decisorio, apela el reivindicante.

Decisión de la Cuarta Cámara en lo Civil

La Cámara revocó la sentencia y hizo lugar a la reivindicación por los siguientes argumentos:

• Todos los adquirentes (subastarios, cesionarios y compradores) eran sucesores particulares de Grilleti, por lo que les alcanzaba la cosa juzgada de 2000.

• En materia de derechos reales, “el adquirente no puede recibir mejor derecho que el que tenía su autor”.

• La subasta judicial no purga un título nulo.

• Los adquirentes no eran de buena fe, ya que conocían o debían conocer la nulidad: había presentaciones, avisos registrales y constancias en el expediente.

• La entrega de la posesión —aunque ordenada judicialmente— consumó un despojo jurídico del verdadero propietario.

• La Cámara incluso declaró la inexistencia de la subasta y de los actos posteriores (aprobación, cesión, entrega de posesión, escritura).

Contra esta sentencia, el Sr. Barbui interpone recurso extraordinario provincial alegando:

• Que él no podía ser demandado porque no fue quien realizó el despojo.

• Que si hubo desposesión, la realizó el tribunal ejecutor al entregar la posesión.

• Que el actor debió usar otras vías procesales (tercería, apelación de subasta).

• Que la sentencia era contradictoria: consideraba el acto de entrega de posesión como despojo, pero en otro tramo declaraba su inexistencia.

• Que la subasta había sido regular y el proceso no tuvo vicios.

Decisión de la Suprema Corte

La Corte rechazó el recurso y confirmó la reivindicación, por los siguientes argumentos:

• La acción reivindicatoria se habilita por la desposesión, aunque el poseedor actual no haya “despojado” personalmente. La acción real se dirige contra quien tiene la cosa, sin importar quién inició el despojo.

• La subasta no sanea un título nulo. La cadena dominial era inválida porque el Sr. Grilleti nunca tuvo derecho real sobre la fracción.

• Los adquirentes no eran de buena fe. Todos los sucesivos adquirentes —incluido el Sr. Barbui, adquirente por subasta— tenían medios para saber la nulidad, en particular, por cuanto el actor en el presente proceso realizó dos presentaciones en el juicio ejecutivo -en el que no era parte- una antes y otra después de la subasta, denunciando la nulidad del título.

• Respecto de la publicidad del Registro, la buena fe no se prueba solo con un certificado registral: requiere un estudio serio de títulos, que en este caso habría evidenciado la nulidad. Sobre el punto, la SCJM señaló que la inscripción registral, en nuestro sistema de derecho, no es convalidante, lo que significa que no purifica a los títulos de los vicios de que pudieran adolecer; la inscripción se limita a hacer público el acto sin quitar ni agregar nada en cuanto a su validez (Highton,Elena I., Juicio Hipotecario, Hammurabi, 1997, Bs. As., T. I, p. 639). Además, cualquier tercero a quien el registro inmobiliario publicite una situación jurídica, debe cotejar la existencia, validez y extensión de la misma con la consulta de la documentación que la generó, pues las inscripciones son declarativas y no convalidantes, y la información registral no está cubierta por la fe pública registral (artículos 2, 20, 4 y 34 de la ley 17.801 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación) (Urbaneja, Marcelo E., La publicidad cartular en los derechos reales inmobiliarios, disponible en https://repositorio.uca.edu.ar/handle/123456789/11121) (este Tribunal, causa N° 13-06951079-9/1 “Jasmine Monet SRL”, 19/06/2024).

• No hay contradicción en afirmar desposesión y declarar inexistentes los actos posteriores. La Corte aclaró que los actos pueden ser inexistentes, pero la posesión efectiva sí se transmitió. Ese traslado ilegítimo basta para configurar desposesión.

• La falta de tercería del actor no lo priva del dominio. El derecho real es perpetuo (art. 2510 Cód. Civil): no se pierde por no haber usado —o por haber usado tardíamente— ciertas herramientas procesales.

Conclusión

• Se rechaza el recurso extraordinario.

• Se confirma la reivindicación y se deja firme la orden de restitución del inmueble.