Ingresos Brutos: la Suprema Corte de Mendoza define la naturaleza gravable de las expensas en los centros comerciales

En este caso la Suprema Corte de Justicia se propone resolver si corresponde considerar como ingresos gravados por el Impuesto sobre los Ingresos Brutos las expensas comunes y fondo de promoción que la empresa administradora del centro comercial cobra a sus locatarios o si, por el contrario, constituyen meros recuperos de gastos no sujetos al gravamen.

Carátula: 

"Open Mall S.A. c/ Administración Tributaria Mendoza (A.T.M.) P/ Acción Procesal Administrativa"

Nº de expte:

13-06810336-8

Tribunal: 

SCJM Sala II

Fecha:

20/04/2026

Votos:

Palermo - Valerio

Hechos

• El procedimiento administrativo se inició a través de las Actas de Inspección Nº IB-2290 y Nº IB-3575. Dicho procedimiento determinativo culminó con la la Resolución N° 414/2019 en el marco de la cual, entre otras cuestiones, procedió a liquidar la deuda resultante en el Impuesto sobre los Ingresos Brutos, intereses y multa art. 69 del C.F., al día 30/09/2019.

• Luego de transitar el procedimiento administrativo recursivo, el Administrador General de la ATM dictó la Resolución Administrativa N° 150/2021, por la cual rechazó en lo sustancial el recurso interpuesto por Open Mall S.A.

• En consecuencia, la empresa inicia acción procesal administrativa contra ATM con el objeto de dicho acto y sus antecedentes, y dejar sin efecto la determinación tributaria por el el Impuesto sobre los Ingresos Brutos por los períodos fiscales 1/2012 a 7/2016, y la multa.

Posición de la parte actora

• Sostiene la improcedencia de la determinación tributaria dado que tiene como actividad principal el alquiler de locales comerciales bajo el formato de centro comercial o shopping, marco en el cual además de los cánones de alquiler mensuales, se recuperan de los locatarios los gastos comunes que hacen al funcionamiento del centro comercial, a prorrata entre todos ellos.

• Expresa que en ese contexto, el organismo fiscal, dejando de lado la verdad real y en base a aspectos formales consideró que existe discordancia entre la sustancia económica del negocio jurídico y la forma o estructura que el contribuyente empleó para plasmarlo, por lo que equiparó las expensas comunes administradas por OMSA, con ingresos gravados en el ISIB, como si realmente se tratara de una retribución por una venta o por un servicio prestado, lo que interpreta que no es así.

• Considera que todas aquellas erogaciones que demandan las tareas de mantenimiento y conservación... constituyen indudablemente meros recuperos de gastos hechos por cuenta de terceros (locatarios) y no pueden ser entendidos como un ingreso propiamente dicho, gravable en ISIB.

• Alega que la situación es análoga a la que se presenta con los gastos que cualquier consorcio de propietarios de un edificio de propiedad horizontal o barrio privado lleva a cabo en beneficio de la comunidad de propietarios.

• Entiende que los supuestos ingresos de la sociedad administradora, no son tales, sino que son propiamente expensas cobradas a los locatarios para sufragar los gastos necesarios para el cumplimiento de los objetivos del centro comercial y no retribuyen otra actividad comercial ni industrial, ni la administradora los distribuye entre los socios, por lo que no encuadra en el hecho imponible.

Posición de la demandada

• Afirma que la determinación tributaria es procedente, debido a que de la inspección realizada por el DDO, surge que OMSA factura tres conceptos fundamentales a los locatarios que derivan de los respectivos contratos de alquiler: a) canon: es el monto del alquiler que cobra la empresa por los locales en donde el locatario ejerce su actividad comercial; b) expensas o gastos comunes: comprende todos aquellos conceptos que hacen al funcionamiento u operatividad del centro comercial y la empresa lo distribuye entre todos los locatarios; c) fondo de promoción: comprende aquellos conceptos vinculados a actividades de promoción, marketing, eventos tendientes a aumentar la afluencia de clientes al centro comercial, publicidad oral y en vía publica, promociones especiales para días festivos, etc.

• No corresponde considerar como "recupero de gastos" a los ingresos derivados de los puntos b) y c), sino como ingresos gravados por el ISIB correspondientes a la actividad "Operaciones con inmuebles propios o de terceros, explotación, loteos, organización y subdivisión, compra, venta y administración” -Código N° 831018-.

• Asevera que la firma OMSA ofrece a los locatarios un servicio que trasciende el alquiler del local, y que abarca un amplio espectro de prestaciones que lógicamente son retribuidas por los locatarios, por lo que la forma jurídica utilizada para instrumentar tales retribuciones no tiene ningún efecto en lo que refiere al encuadre tributario del negocio y por tanto, aunque las diferentes prestaciones estén contenidas en el contrato de alquiler y la firma sostenga que son meros "recuperos de gastos", aquellas constituyen un servicio que tiene su retribución correspondiente, por lo que es correcto gravar tales ingresos.

Decisión de la SCJM

• El tribunal aplica el principio de realidad económica previsto en el art. 6 del Código Fiscal, rechazando la calificación jurídica adoptada por la contribuyente.

• Considera que OMSA, como propietaria y explotadora integral del centro comercial "Palmares Open Mall", no solo alquila metros cuadrados sino que vende un "paquete" que incluye ubicación, flujo de clientes, seguridad, limpieza, publicidad y marca.

• Las expensas cobradas constituyen parte del precio del servicio de locación y representan una retribución obtenida por la firma en función de gastos inherentes a su actividad propia, constituyendo ingresos gravados por el ISIB.

• Los inspectores entendieron que existe una discordancia entre la sustancia económica del negocio y la forma jurídica que el contribuyente utiliza para plasmarlo. Los referidos gastos son en realidad 'ingresos' cobrados por la firma OMSA a sus locatarios para hacer frente a los costos necesarios para el desarrollo de una de sus actividades.

• Respecto al planteo de inconstitucionalidad por gravarse actividad sin fines de lucro, el tribunal señala que la norma provincial y el Consenso Fiscal son concordantes al gravar actividades onerosas -lucrativas o no-, por lo que no existe contradicción normativa.

• En cuanto a la sanción, considera acreditado el incumplimiento culposo total o parcial de las obligaciones fiscales, sin que se haya verificado la configuración de algún supuesto de excepción para la reducción de la multa.

Solución del caso

• Rechaza la acción procesal administrativa interpuesta por Open Mall SA.

• Costas a la vencida.