El coletazo de San Jorge. La SCJM reafirma que la buena fe es el parámetro para evaluar los incumplimientos contractuales en casos de resolución contractual y dyp

La Sala Primera de la SCJM revocó la condena que había considerado que la venta de un terreno formaba parte de un supuesto proyecto de desarrollo inmobiliario al estilo “barrio cerrado”, que se habría denominado “Complejo Residencial Don Andrés”. Con apoyo en la doctrina de buena fe contractual y en el criterio fijado en Instituto San Jorge, la Corte concluyó que la escritura y la reserva no contenían ninguna obligación de urbanización a cargo de los vendedores. La prueba documental y testimonial mostró que se trataba de un simple fraccionamiento familiar sin profesionalidad inmobiliaria, por lo que no existió relación de consumo ni incumplimiento contractual. En consecuencia, rechazó la demanda y confirmó la imposición de costas a los actores.

Carátula:

“Curri y Rodríguez c/ Chionetti y Lena – Cumplimiento de contrato – Recurso Extraordinario Provincial”

N° de Expediente:

13-06867985-5/1

Tribunal: 

SCJM, Sala I

Fecha: 

17 de noviembre de 2025

Votos:

Garay (preopinante), Adaro, Llatser

Antecedentes del caso

El conflicto se origina en la compraventa de una fracción de 514,91 m² realizada el 29 de diciembre de 2014. Los actores alegaron que la operación formaba parte de un desarrollo inmobiliario denominado “Complejo Residencial Don Andrés”, cuyo desarrollo —urbanización, cierre perimetral, instalaciones y obras comunes— habría sido responsabilidad de los vendedores. Según su postura, la falta de avance del supuesto emprendimiento frustró las expectativas con las que celebraron el negocio, lo que justificaba la resolución parcial del contrato y el resarcimiento de diversos daños.

Los demandados negaron haber asumido tales obligaciones. Sostuvieron que la venta correspondió a un fraccionamiento familiar, sin intervención profesional ni publicidad, y que la única obligación asumida fue la transmisión del dominio, tal como surge de la escritura. Añadieron además que los servicios públicos quedaron expresamente a cargo de los compradores, lo cual resultaba incompatible con la existencia de un proyecto urbanístico organizado.

Decisión de primera instancia

El juzgado de grado rechazó la demanda.

Consideró que del contrato no surgían obligaciones de desarrollo o urbanización a cargo de los vendedores, y que, aun en el supuesto de que hubieran existido, se trataría de obligaciones de plazo tácito que no fueron reclamadas oportunamente y se encontraban prescriptas.

Decisión de Cámara

La Quinta Cámara revocó la sentencia y admitió el reclamo de los actores.

Entendió que la relación debía calificarse como de consumo, que los vendedores eran proveedores inmobiliarios y que habían asumido obligaciones de resultado vinculadas al desarrollo del complejo. La Cámara sostuvo que dichas obligaciones eran de plazo indeterminado, por lo que la prescripción sólo comenzó a correr con la carta documento enviada en junio de 2021. Sobre esa base, condenó a los demandados a resarcir daño moral, pérdida de valor de reventa y gastos psicológicos.

Decisión de la SCJM

Existencia de la obligación alegada

• La Corte considera imprescindible determinar si, de los instrumentos contractuales y la prueba producida, surge que los vendedores asumieron obligaciones de urbanización o desarrollo. Tras analizar la “reserva de compra”, la escritura y las declaraciones testimoniales, concluye que la finalidad real del negocio fue la compra de un lote individual para construir una vivienda familiar mediante crédito PROCREAR. La operación no contenía, expresa ni implícitamente, ningún compromiso de los vendedores de llevar adelante un proyecto inmobiliario.

• En este punto, la Sala invoca su propia doctrina sobre interpretación contractual y buena fe, principalmente la utilizada en el precedente “Instituto de Educación San Jorge S.A.” (25/02/2025), donde sostuvo que “los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión”. Este estándar exige analizar la conducta ulterior de las partes, las circunstancias del caso y la finalidad económica del negocio, evitando interpretar frases aisladas sin atender al conjunto del acto jurídico. La Corte aplica esa misma lógica aquí y enfatiza que la escritura liberaba expresamente a los vendedores de la provisión de servicios básicos, lo cual es incompatible con la existencia de un desarrollo inmobiliario a su cargo.

• Los testimonios del corredor inmobiliario y del agrimensor refuerzan esta conclusión: ambos coincidieron en que se trató de un fraccionamiento familiar sin loteo, sin obras de urbanización exigidas por la normativa y sin publicidad propia de un emprendimiento. Además, la posterior venta realizada por los propios actores en 2023 omitió toda referencia a un “barrio cerrado”, lo cual la Corte considera un indicio relevante en el marco de la buena fe y de la interpretación de los actos jurídicos.

• A partir de ello, el Tribunal afirma que no existió obligación alguna de desarrollar un barrio o complejo inmobiliario. Convertir una obligación de dar —la transmisión del dominio— en una obligación de hacer sin base contractual expresa violaría el principio de interpretación restrictiva de las obligaciones del art. 955 del Cód. Civil y Comercial.

Relación de consumo

• Con base en la inexistencia de un desarrollo profesional, se descarta que el vendedor haya actuado como proveedor.

• No hubo actividad inmobiliaria organizada, ni oferta pública, ni habitualidad, ni intervención profesional. En consecuencia, la relación no es de consumo, lo que excluye la aplicación de la Ley 24.240 y de su criterio de prescripción.

Prescripción

• Al no existir la obligación invocada, la discusión sobre prescripción se vuelve accesoria.

• De todos modos, la Corte indica que el criterio de la Cámara sobre obligaciones de plazo indeterminado fue incorrecto porque partió de una obligación inexistente y de una errónea calificación de la relación contractual.

Solución del caso

• Se hace lugar al Recurso Extraordinario.

• Se revoca la sentencia de la Quinta Cámara.

• Se restablece la sentencia de primera instancia que rechazó la demanda.

• Costas de Alzada a la parte actora apelante y, en la instancia extraordinaria, a la parte vencida.