Una venta simulada, tres causas y una verdad: la Corte desbarata la venta de un inmueble realizada por un mandatario a su madre
- Tomas Casetti
- 14 ago
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Un poder especial, una compraventa entre familiares, un precio imposible de rastrear y un inmueble habitado por el mandatario desde hacía más de una década fueron las piezas de un rompecabezas judicial que terminó en la Suprema Corte de Mendoza. En un proceso tan interesante como complejo, el tribunal provincial acogió parcialmente el recurso extraordinario de la actora, dio por probada la simulación en la venta del 50% del inmueble realizada por el apoderado —sin aviso ni rendición de cuentas a su mandante—, rechazó la acción de escrituración deducida por la demandada y admitió la división de condominio, reconfigurando la titularidad del bien.
Carátula:
Expte N°:
13-00628984-8/1
Tribunal:
Suprema Corte de Justicia de Mendoza
Magistrado preopinante:
Julio R. Gómez
Fecha:
27/02/2025
Aclaración previa: En la presente causa, tramitan 3 procesos distintos, los cuales desarrollamos sucintamente a continuación, para una mejor comprensión del presente pleito.
1) ESCRITURACIÓN: Expediente N.º 86.191 “Tobares, Coralia Iris c/Cepeda, Andrea S. P/Escrituración”
Postura parte actora: La actora (Tobares) promueve demanda de escrituración contra la demandada (Cepeda) a fin de que se la condene a otorgar la escritura del inmueble que especifica.
Sostiene que se encuentra legitimada por ser poseedora y adquirente del inmueble objeto del proceso, por medio de boleta de compraventa.
Señala que en fecha 28/12/2004 celebró con Bustos y Cepeda, un contrato de compraventa, por el cual cada uno le transfirió el 50% del inmueble del que aún son titulares. Dicho contrato fue celebrado por medio del mandatario Monfort. Si bien en el contrato se señaló que la posesión se entregaba en dicho acto, refiere que ejercía la misma desde antes.
La escritura traslativa debía ser entregada a los 60 días de celebrado el boleto de compraventa, el cual poseía fecha cierta. Para su enorme sorpresa, en fecha 01/04/2009, Cepeda remitió al inmueble una carta documento dirigida a Bustos, intimándolo a disolver el condominio. Vale decir, pretendía disolver el condominio, desconociendo la venta efectuada a Tobares.
Finalmente, esgrime que la demandada no cumplió con su obligación de escriturar.
Postura parte demandada: Cepeda contesta demanda solicitando el rechazo de la demanda interpuesta.
Afirma que el supuesto boleto de compraventa es simulado.
De la lectura inicial de dicho documento se advierte la connivencia entre el mandatario (Monfort), el cotitular registral (Bustos) y la actora (Tobares). Denuncia que:
1) son los mismos letrados quienes representan a las partes;
2) el boleto fue sellado luego de iniciado el conflicto con la remisión de la carta documento;
3) dicho instrumento se efectuó (supuestamente) pocos días antes de la revocación del poder;
4) la actuación notarial de certificación es falsa (fue vendida por el colegio notarial con posterioridad a la fecha expresada);
5) la certificación de firmas no tiene los sellados que exige la ley;
6) el precio convenido es un precio vil;
7) el mandatario nunca rindió cuentas de su gestión ni informó la operación a la Sra. Cepeda.
2) SIMULACIÓN: Expediente N.º 86.922 caratulados “Cepeda, Andrea Soledad c/Lombardi, Jorge Horacio y Ots. p/ Simulación”.
Postura parte actora: Cepeda promueve demanda de redargución de falsedad y simulación en contra del notario Lombardi, de Monfort, de Tobares y de Bustos, a fin de que se declare simulado el boleto de compraventa del inmueble objeto del proceso, de fecha 28/12/2004, y la falsedad de la certificación de firmas de dicho boleto realizada por el Notario Lombardi.
Indica la actora (Cepeda) que es titular registral del 50% del inmueble que individualiza y que el otro 50% le pertenece a Bustos. Que ambos propietarios otorgaron poder especial para disponer a Monfort. El día 28/12/2004 el mandatario vendió el inmueble a través de un boleto de compraventa a su propia madre, Sra. Tobares.
El mandatario jamás informó dicha operación ni tampoco le rindió cuentas de su gestión a la actora (Cepeda). Sin tener conocimiento de tales operaciones, en fecha 14/02/2005 Cepeda revocó el poder especial. En abril de 2009 intimó a su condómino Bustos a disolver el condominio en cuestión, quien se negó a tal pedido.
Afirma que en agosto de 2009 inició un juicio por división de condominio en el que el demandado Bustos contestó la demanda alegando que el inmueble había sido vendido. Llamativamente, pocos días después de requerida la disolución del condominio, la supuesta compradora inició un proceso por escrituración en su contra.
Señala que lo realmente ocurrido fue que, iniciadas las gestiones para disolver el condominio y con posterioridad a la remisión de las cartas documento, se suscribió el boleto de compraventa para evitar disolver el condominio y perjudicar a Cepeda en su derecho de propiedad.
Destaca que el boleto de compraventa es simulado. La certificación de firmas del boleto le otorgan fecha cierta, y por ello lo redarguye de falsedad.
Asimismo, indica que la compradora (Tobares) es madre del mandatario (Monfort) y, además, socia del hijo del mandatario (Bustos) en la sociedad denominada DMJAR S.R.L.
Postura demanda: Tobares y Bustos solicitan el rechazo de la demanda.
Interponen excepción de arraigo, por encontrarse domiciliada la actora (Cepeda) en España antes de otorgar el poder a Monfort, y hasta la actualidad.
Asimismo, interponen defensa de prescripción de la acción de simulación. Afirman que no tienen legitimación sustancial pasiva ya que, si la actora señala que el boleto es nulo, únicamente podría ser declarado parcialmente nulo, porque la actora poseía el 50% indiviso, sin detentar interés material sobre el 50% restante.
Respecto al precio de venta esgrime Tobares que el precio real se vio disminuido por la existencia de una hipoteca, la cual abona en tiempo y forma.
En la contestación de demanda de Monfort, indica que celebró con Tobares un boleto de compraventa, e inmediatamente dio cuenta de su gestión a sus mandantes. Sostiene que mantuvo una relación amorosa con la actora y que la acción constituye una venganza en su contra.
Afirma que no tiene legitimación pasiva por cuanto el acto fue efectuado a nombre de la actora. Añade que la actora fue parte de la simulación, porque resulta de aplicación el art. 960 C.C.
En la contestación de demanda de Lombardi (escribano) señala que Monfort y Tobares requirieron sus servicios. Al momento de la certificación corroboró la vigencia del poder otorgado a Monfort. Indica que no le constan los hechos de la simulación por no haber intervenido en ella. Plantea asimismo la prescripción de la acción.
3) DIVISIÓN DE CONDOMINIO: “Expte. nro. 88.028, “Cepeda, Andrea Soledad c/ Bustos, Jorge Marcelo p/ División de Condominio”
Postura parte actora: Cepeda plantea acción de división de condominio contra Bustos.
Señala que adquirió, junto con el demandado, el inmueble objeto de la litis en el año 1998.
Luego de 10 años, envío carta doc. a fin de disolver el derecho real, sin que la misma fuera contestada.
Postura parte demandada: Bustos contesta demanda solicitando su rechazo.
Admite haber sido cotitular con la actora de un condominio sobre el inmueble en cuestión.
Señala que dejó de ser condómino por haber vendido el inmueble a la Sra. Tobares con fecha 28/12/2004.
Los expedientes tres fueron acumulados y resueltos en sentencia única.
Sentencia 1° Instancia:
La magistrada admitió la demanda de escrituración y rechazó las acciones de división de condominio y simulación. Razonó de la siguiente forma:
Según las pruebas aportadas, el día 28/12/2004 se celebró contrato de compraventa sobre el inmueble objeto de la litis por medio del cual Monfort (en representación de Bustos y Cepeda), vendió la propiedad a Tobares.
Al momento de celebración del acto, el instrumento se encontraba vigente, el cual fue revocado meses después.
El instrumento atacado por la actora, expedido por el Escribano Lombardi, ofrece garantías de seguridad.
La Sra. Cepeda no es un tercero perjudicado, sino la vendedora del 50% del inmueble, al haber otorgado un poder especial para ser representada en el acto.
El negocio fue otorgado válidamente. En caso de corroborarse los extremos invocados, únicamente podría accionar contra su mandatario, por ausencia de rendición de cuentas.
Tampoco procede la acción de división de condominio, al pretender el desconocimiento del derecho de terceros adquirentes mediante el boleto suscripto por su representante, y que habilita a Tobares a obtener la escrituración.
Sentencia de Cámara:
Dicha sentencia es apelada por Cepeda. La Cámara rechazó el recurso, por los siguientes argumentos:
El recurso se circunscribe al rechazo de la acción de simulación y el análisis en subsidio en cuanto a la inoponibilidad del boleto de compraventa celebrado.
En cuanto a la inoponibilidad opuesta en subsidio, aunque se tomase la hipótesis más favorable a la recurrente, no puede ser admitida. Ello por cuanto en fecha 24/09/2004 Cepeda otorgó poder especial a favor de Monfort, al cual facultó expresamente para que “actuando en su nombre y representación transfiriera a titulo de venta o cualquier otro título oneroso o gratuito a favor de quien resulte adquirente, por el precio y modo que viera convenir de la parte indivisa que titularizaba".
Dicho instrumento NO fue desconocido por Cepeda.
La sentencia impugnada, rememoró que el boleto de compraventa tenía fecha cierta (otorgada por la certificación del escribano) y el poder se encontraba vigente al momento del acto. Ninguno de tales argumentos fue desvirtuado por Cepeda. Por ello, no puede argumentar que el boleto otorgado por un mandatario que ella autorizó le resulta inoponible, en virtud de la teoría de los actos propios.
Si bien Cepeda en su libelo recursivo hace referencia a cuestiones fraudulentas, tal crítica no es atendible, toda vez que la acción de fraude no fue planteada.
Cepeda no es un tercero perjudicado por la venta, sino que otorgó poder especial para la misma.
La queja relativa al mandatario infiel tampoco puede ser atendida. Ello, por cuanto el proceso versó sobre 3 pretensiones, a saber: 1) Simulación, 2) Escrituración, y; 3) División de condominio. En ningún momento se interpusieron acciones contra Monfort por inexistencia o exceso de representación.
Sentencia de la SCJM:
Cepeda recurre el fallo de Cámara. La Suprema Corte de Justicia de Mendoza efectúa un tratamiento pormenorizado y particular de cada proceso y acoge parcialmente el recurso, razonando de la siguiente manera:
A) EXPTE. N° 86.922, “CEPEDA, ANDREA SOLEDAD C/ LOMBARDI, JORGE HORACIO Y OTS. P/ SIMULACIÓN”
Aclaración previa (Derecho transitorio): Atento lo normado por el art. 7 del C.C.C.N. resulta de aplicación el Código Civil velezano y no el Código Civil y Comercial de la Nación, ya que se discute en autos la validez de un contrato celebrado con anterioridad a la entrada en vigencia del nuevo ordenamiento civil.
1) Prueba de la simulación: Corresponde aclarar, en primer lugar, que Cepeda debe ser juzgada como un tercero en relación con el acto impugnado, por lo que no resulta aplicable la limitación dispuesta por el art. 959 del C.C.
Se consideran especialmente indicios relevantes:
La amistad íntima y el parentesco entre las partes del acto,
La falta de capacidad económica de quien aparece como adquirente,
La falta de tradición del bien al presunto adquirente,
La vileza del precio o la falta de precio,
El abandono del juicio o la desidia en su atención por quien es demandado por simulación (Mosset Iturraspe, Jorge, Negocios simulados, fraudulentos y fiduciarios, T. I, Ediar, Bs. As., 1974, p. 262).
2) Hechos acreditados y no acreditados en la causa: Se encuentra probado:
Cepeda otorgó el 24/09/2004, poder especial a favor de Monfort para transferir la parte indivisa del inmueble de su titularidad (50%).
El 28/12/2004 Monfort vendió el inmueble a través de un boleto de compraventa a su madre, la Sra. Tobares.
El 14/02/2005 Cepeda revocó el poder a Monfort, y en abril de 2009 intimó a su condómino, Bustos, a la disolución del condominio.
El boleto fue sellado en mayo de 2009, luego de iniciado el intercambio epistolar.
La adquirente Tobares, era docente y al momento del hecho se encontraba jubilada.
El inmueble es habitado por Monfort, quien vive en el mismo desde 1993.
Bustos y Monfort se conocían hace más de 15 años.
En el año 2000, Bustos, en su calidad de socio gerente de la Sociedad DISAFE SRL, otorgó Poder General Amplio a favor de Monfort.
Monfort no acreditó haber rendido cuentas de su gestión a sus mandantes.
Tampoco se acreditó que Monfort haya hecho entrega del dinero a Cepeda.
3) Valoración de las constancias de autos:
El hecho que Monfort habitara el inmueble ininterrumpidamente desde la década del 90', no obstante las sucesivas transmisiones, resulta un primer indicio de la simulación argüida.
El hecho de que en el boleto se haya indicado que se pagó la totalidad del precio en dinero en efectivo impide su trazabilidad.
La adquirente por boleto es madre del mandatario, lo cual resulta un indicio grave de simulación.
Tobares era jubilada y no se acreditó en el expediente el origen de los fondos con los que se habría afrontado la compra.
Monfort y Bustos no contestaron la expresión de agravios realizada ante la Cámara y tampoco evacuaron el traslado del recurso extraordinario interpuesto en esta instancia. Así el abandono del juicio o la desidia en su atención por el demandado por simulación, constituye un serio indicio en su contra.
La falta de acreditación, por parte de Monfort, de que anotició a Cepeda de la celebración del negocio y el hecho que ésta última no haya recibido nunca el dinero, coadyuvan decididamente a la conclusión que propicia la Corte: el boleto de compraventa fue un acto simulado.
4) Otras consideraciones: Finalmente la Suprema Corte rememora:
El mandato es un negocio de colaboración y debe ser ejercido con especial atención a los fines de la institución. El interés básico es el del mandante. El mandatario pone su voluntad al servicio de este interés sin que pueda oponer a ese interés el suyo propio. (Mosset Iturraspe, Jorge, Mandatos, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 1996, p. 283)
La buena fe, como toda relación contractual, debe presidir el cumplimiento.
5) Prescripción de la acción de simulación: La acción no se encuentra prescripta en razón que, la parte demandada no produjo prueba tendiente a acreditar que la actora hubiera tenido conocimiento de la celebración del negocio impugnado. Por ello, tomó conocimiento recién con el traslado de demanda en fecha 07/05/2010. Por ello, no resulta procedente tal defensa.
Por todo ello, la Suprema Corte hace lugar al recurso y en consecuencia, hace lugar (parcialmente) a la demanda de simulación interpuesta por Cepeda.
B) EXPTE. N° 86.191, “TOBARES, CORALIA IRIS C/ CEPEDA, ANDREA SOLEDAD P/ ESCRITURACIÓN”
Teniendo en cuenta lo decidido en el proceso de simulación, no corresponde hacer lugar al proceso por escrituración iniciado por Tobares. Por ello, se rechaza la demanda, con costas a la actora vencida.
C) EXPTE. N° 88.028, “CEPEDA, ANDREA SOLEDAD C/ BUSTOS, JORGE MARCELO P/ DIVISIÓN DE CONDOMINIO
A raíz de lo decidido, y los efectos previstos por los artículos 1052 y ss. del Código Civil, el 50% del inmueble objeto de este pleito vuelve a ser de titularidad de la Sra. Cepeda.
Bustos, por su parte, transmitió por boleto de compraventa el 50% que titularizaba de la propiedad objeto de la litis. No obstante, al no haber sido otorgada todavía escritura traslativa de dominio, no se ha producido la transferencia del derecho real.
En consecuencia, se hace lugar a la acción de división de condominio entablada por Cepeda.
Solución del caso:
Se admite parcialmente el recurso interpuesto por la actora.
Se admiten las acciones de simulación y división de condominio interpuestas por Cepeda.
Se rechaza la demanda por escrituración deducida por Tobares.
Costas a la parte vencida.
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