top of page

Si vas a construir en el lote de tu pareja, piénsalo dos veces

Por Diego Nievas


En este fallo, el máximo tribunal provincial reconoce parcialmente el derecho de una ex conviviente a ser reembolsada por los aportes económicos efectuados durante la convivencia para la construcción de la vivienda común. La Corte establece que el resarcimiento debe limitarse al 50% de las cuotas de los créditos hipotecarios y personales pagadas hasta la finalización de la unión, así como a los fondos efectivamente transferidos desde la cuenta de la actora. Se descarta la renta compensatoria y la redistribución de deudas, reafirmando que el artículo 528 del CCCN no otorga derechos reales sobre el inmueble del otro conviviente.



Carátula: 

Expediente: 

13-05763577-5/1

Tribunal: 

SCJM

Fecha: 

10 de abril de 2025

 

Antecedentes

  • La actora interpuso demanda contra su ex conviviente, reclamando el 50% del valor de las mejoras introducidas en el inmueble propiedad del accionado mediante esfuerzos comunes y en tanto duró la convivencia de ambos, entre 2010 y 2020.

  • Relató que en el año 2012 se inscribieron y obtuvieron un crédito PROCREAR para construir en el lote del demandado. Para afrontar los gastos de construcción la actora vendió una carpeta de una vivienda del IPV en el Barrio Alberdi.

  • Tasó las mejoras en $5.670.000 y pretendió además renta compensatoria por el uso exclusivo del predio.

  • Al contestar, el demandado adujo que la convivencia inició en 2013 recién, y negó el contenido ideológico del certificado de convivencia.

  • Indicó que las cuotas del crédito PROCREAR fueron abonadas con su dinero y que la construcción fue solventada con el dinero proveniente de la venta de un vehículo y complementos vehiculares de su propiedad, así como con $50.000 de la herencia de sus padres.


Decisión de primera instancia

El Segundo Juzgado de Familia de la Segunda Circunscripción Judicial, admitió parcialmente la demanda.

  • Tuvo por reconocido que la actora no participó de la compra del lote y que la vivienda pertenecía en propiedad al demandado. De allí que rechazó la renta compensatoria, pues el propietario quedó en uso de su vivienda.

  • En torno al 50% de los aportes de la actora a la construcción, indicó que debió acreditarse de dónde provenían los fondos con que la actora efectuaba los pagos a los obreros de las obras que accedieron a un bien de propiedad del demandado.

  • Sin embargo, el crédito hipotecario y el personal obtenidos para la construcción de la vivienda fueron abonados en parte con dinero que salía de la cuenta personal de la actora, por lo que se designó un perito contador a fin de determinar la cuantía de los pagos efectuados.

Disconforme con el decisorio, apeló la parte actora.


Decisión de segunda instancia

La Primera Cámara de Apelaciones de la Segunda Circunscripción Judicial admitió parcialmente el recurso.

  • Agregó al reconocimiento de los fondos transferidos desde la cuenta personal de la actora, los montos correspondientes a la venta de la carpeta del IPV de la accionante, en el marco del instituto del enriquecimiento cuya aplicación consideró habilitada por el art. 528 del CCCN.

  • Con aplicación de perspectiva de género, entendió que no correspondía reconocer que el aporte de la recurrente a las mejoras introducidas en el inmueble del demandado, haya sido del 50%, pues el aporte económico efectuado por ella se vio limitado en el tiempo, hasta que finalizó la unión convivencial. Fue el demandado, a partir del cese de la unión, quien continuó y deberá continuar abonando las cuotas impagas de los créditos destinados a la obtención de dichas mejoras.

  • El reconocimiento a favor de la actora, con fundamento en el enriquecimiento sin causa, encontrará su límite en los aportes monetarios efectivamente realizados por ella durante la convivencia, destinados a la construcción de la vivienda que integra el patrimonio del demandado, como son las cuotas del crédito pagadas y los fondos provenientes de la venta de la carpeta del IPV de la que ella era titular.

  • En punto a la división de las deudas, interpretó que tal pretensión no formó parte del reclamo originario.

  • Tampoco hizo lugar a la queja relativa a la solicitud de una renta compensatoria en favor de la actora, pues la eventual demora quedaría resarcida por los intereses moratorios.

  • En relación a la tasa de interés, a fin de garantizar el principio de reparación plena, corresponde ordenar que los intereses legales devengados desde que cada importe mensual fue debitado de la cuenta de la actora, se calculen por la tasa de interés legal, aplicable a cada periodo entre septiembre de 2014 y septiembre del 2020.

La actora interpone recurso extraordinario provincial.


Decisión de la SCJM

Hace lugar parcialmente al recurso extraordinario provincial.

 Las mejoras peticionadas

  • La legislación aplicable, determina que ante la falta de pacto a la disolución de la unión convivencial, los bienes se mantienen en el patrimonio al que ingresaron sin perjuicio de la aplicación de principios generales. En este marco, en aserto que no es objeto de controversia, se admitió que la construcción de la vivienda que accede a un bien propio del demandado es, por tanto, y conforme la regla reseñada, de su propiedad.

  • Todos los requerimientos de la figura del enriquecimiento sin causa han sido evidenciados por las decisiones que precedieron a la presente, en tanto se entendió establecido que, si se efectuó la construcción de la vivienda familiar sobre el predio del demandado, lo fue también gracias a los aportes determinados de la actora.

  • Lo que aquí llega aún discutido por la accionante es el alcance de dicho enriquecimiento, pretendiendo la actora el 50% del valor de la casa, detraído el valor del lote de propiedad exclusiva del demandado.

  • La aplicación del instituto en examen, impone una limitación. Ello en tanto, como bien ha sido analizado en la sentencia en crisis, no ha sido probado que más allá de la convivencia la actora haya seguido abonando las cuotas de los préstamos que permitieron la construcción de la casa familiar.

  • Ambos créditos se encuentran al día sin mora, lo que permite válidamente presumir sobre la base de dicha prueba y de las invocaciones de las partes, que ha sido asumido en su totalidad por el demandado, luego de la extinción de la convivencia entre las partes.

  • La acción activada en el marco del enriquecimiento sin causa no puede exceder el empobrecimiento de la demandante. En dicho marco entonces, no puede hacerse lugar a la división de las mejoras en la forma pretendida por la recurrente, en tanto las cuotas de los préstamos han sido cancelados con aporte de la actora solo durante el plazo de convivencia.

  • Si se modifica la conclusión sobre los fondos transferidos, considerando que lo acontecido en el caso frustró el proyecto en común constituido por la vivienda familiar donde transcurrió la vida en convivencia, como lo invoca la recurrente, queda la misma sin vivienda y atada a una deuda por un bien del que no goza.

  • La respuesta es afirmativa, no con el alcance pretendido por la recurrente, en tanto no es acreedora del 50% del valor de la casa construida, pues el marco del art. 528 impide un efecto de tipo real sobre la propiedad del ex conviviente, sobre quien pesa en forma exclusiva la garantía hipotecaria, mas no limita a lo efectivamente transferido.

  • El aporte a la construcción de la vivienda familiar común se entiende realizado por ambos en un 50% desde la fecha de la toma de los créditos hasta la finalización de la convivencia acaecida 6 años después en tanto si no aporta a la cuota, porque el otro conviviente lo hace, sus fondos se destinan a la vida común aliviando de ello a la otra parte de la pareja.

  • En este panorama entonces, lo que se adeuda a la actora es el 50% del valor de las cuotas correspondientes tanto al crédito personal como al crédito hipotecario devengados en el periodo que se ubica entre la fecha de pago de la primera cuota y la finalización de la convivencia ocurrida el 15/09/2020. Lo cual deberá ser determinado por un perito contador en la etapa de ejecución de sentencia, como fuera determinado por la sentencia que se revisa.

 

Renta compensatoria

  • La renta compensatoria pretendida por el uso del inmueble que fue sede de la familia intertanto duró la convivencia, no puede acogerse.

  • Ya he establecido al inicio del examen de esta causa que el régimen patrimonial normativo del matrimonio no resulta de aplicación a la convivencia, y con ello el régimen de atribución del hogar conyugal. Ello no implica una protección menor para el caso de la unión de hecho sino un amparo de derechos de diversa naturaleza.

  • La renta compensatoria por atribución del hogar se halla incluida en el art. 526 del CCCN con un alcance más acotado que para el régimen matrimonial. Ninguno de los requisitos allí establecidos se cumple en el caso, lo que impide su andamiento.

 

Distribución de las deudas

  • Rechaza los agravios expresados por la actora.

  • La recurrente ya figura como tomadora y, en dicho carácter, codeudora del mutuo en trato, por lo que pesa sobre ella la obligación personal, aún cuando las cuotas son canceladas por el demandado, quien asumió la garantía hipotecaria del empréstito.

  • La distribución de deudas pretendida obedecería a un eventual acogimiento de su pretensión primaria de hacerse con 50% del valor del inmueble construido, sin embargo, el rechazo de aquello pretendido in extenso, y la situación legal sobre la obligación -al menos contractualmente asumida-, impiden la modificación de lo decidido en el grado.


Solución del caso

  • Hace lugar parcialmente al recurso extraordinario provincial.

  • Modifica el alcance de la condena por los aportes a las cuotas de los mutuos, personal e hipotecario y los seguros obligatorios conexos, al 50% de la totalidad de las cuotas devengadas y abonadas en el periodo comprendido entre el vencimiento de la primera cuota cancelada y el cese de la unión convivencial, con más sus intereses legales.

  • Reconoce a la actora derecho al reeembolso de las sumas transferidas desde su cuenta personal a la cuenta del Banco Hipotecario -mutuante- a determinar por pericia contable en la etapa de ejecución de la sentencia, y el valor de la venta de una carpeta del IPV que era de su propiedad por la suma de $38.000.

  • Costas en el orden causado.

Comments

Rated 0 out of 5 stars.
No ratings yet

Add a rating
bottom of page